住宅产业化涉及设计、生产、施工等企业，且要做到设计标准化(施工图、预制构件的拆分及加工图设计)、生产部件、部品标准化，装配现场的规范化，必须联合产业链上的房地产企业，部品供应商、施工装配企业以及科研单位形成产业联盟，共同推进国内建筑工业化的发展。目前我国建筑企业“工业化”发展模式主要有四种：
(1)引领模式
多数以房地产开发企业为主，房地产企业具备建筑工业化资源整合的能力，资金相比施工企业雄厚，有良好的技术研发和资源整合的平台，从设计、生产、现场等建筑流程上进行整合，从政府、到建筑商，到科研单位、到设计、部件生产商、施工方等各方进行协调，保证工业化建筑物的顺利建成。此类企业如：万科、北京金隅、南京栖霞、江苏新城地产等。
(2)总承包模式
多数以EPC建筑施工企业为主，这些企业一般都有自己的设计公司，构件、部件生产公司，其业务范围涵盖设计、制造、研发、施工、装修，有些企业还会包括运营服务等业务，不同的企业有不同的运营一体化思路。发展总承包模式最重要的是实现建筑工业化技术的创新，并且技术创新要符合我国住宅建设和消费需求，其次，在构件、部件的研发生产中，保证工业化建造建筑与工程结构质量和整体性能完整。此类企业如：上海城建、宝业、黑龙江建设、远大可建等。
(3)施工总承包模式
主要涵盖部件部品的研发、设计、施工等过程，一般是由原来的施工企业在传统现浇技术的基础上，发展预制装配式施工技术，可以承接PC、钢结构、木制结构等项目的承接。此类企业如：北新建材、青岛海尔、圣象集团等。
(4)部品部件供应商模式
由原来的建筑供应商，或者是建筑施工企业转型发展为建筑工业化部品生产供应商，其业务范围主要包括各类工业化部件的研发、生产、销售，与部件业务协同发展的是企业的物流业务。目前我国的建筑行业的物流运输主要是现场土石方、建筑垃圾等的运转，但对部件、部品的运输服务尚未发展起来。如：南京大地建设新型建筑材料有限公司、北京榆构有限公司、合肥西伟德混凝土预制构件公司。
建筑工业化的作业流程几乎颠覆了现有的发展模式，对大多数建筑企业来说已不是“改革”，而是“革命”了。由于建筑工业化是对建筑生产方式的再组织，涉及到设计、施工、构配件生产等企业，而建筑工业化的第一步就是标准体系的设计，需要各方面企业的合作，有必要联合房地产骨干企业、施工企业、部品生产企业和大学、科研机构等组成产业联盟。
主体企业的组织与运作分析
1.组织管控模式
住宅产业化的根本任务是采用现代化产业方式对住宅进行开发和建设，并得到市场与社会的认同。因此，住宅产业化要树立一种科学的思考方法，把过去相互分离割裂的土地储备、资金运作、项目策划与咨询、建筑设计、建筑施工、材料及部品的生产与供应、市场营销、物业管理等多方面看成一个统一的整体，即把住宅整体看成一种工业产品，并对各环节进行综合研究，从而建立完整的住宅开发与建设全过程。从这个目标来看，住宅产业体系需要重新整合、集成，因此我国房地产企业组织模式的发展可以分两步走：第一步先建立虚拟住宅企业;第二步是在虚拟住宅企业充分发展的基础上组建住宅产业集团。
虚拟住宅企业指的是由与住宅相关的独立的企业组成，采取优势组合策略，充分利用各企业的核心竞争力，通过先进的信息和通讯手段，进行彼此间的协调合作，开发、生产、销售多样化、个性化的住宅产品，以满足顾客要求的一种住宅企业组织模式。
住宅产业的核心企业通过并购、控股、参股与住宅建设相关的企业而逐步发展壮大，最终形成住宅产业集团。核心企业一般为虚拟住宅企业的盟主企业，因为盟主企业经过充分的发展，资金、技术、人员、设备等方面具备了一定的优势，然后经过不断扩充业务范围，包括和同业务企业之间的横向发展、和住宅产业链上下游企业之间的纵向发展以及纵向、横向共存的混合发展，增强了技术创新与竞争的能力，发展成为住宅产业集团的可能性最大。
这类集团基本上是在市场机制下逐步成长起来的，其核心机构是企业实体，一般具有生产经营与资本经营的双重职能，成为既是资本经营中心又是投资中心的混合控股公司，并以产权为纽带与下属企业形成母子公司关系。这类集团多数都按现代企业制度进行规范，经过股份制改造，母子公司之间产权关系，成员企业之间的关系比较明确，体制基本健全。
2.区域化布局策略
基于区域长期发展战略，建立本土化住宅产业化平台，从各区域住宅产业化的总体需求情况、总体供给情况、总体投资回报水平和发展潜力及速度等方面进行研究，优选潜力区域市场，选择区域市场进入时机;推进住宅产业化区域经营覆盖国内热点经济区域，提对一线城市、二线城市以及其它城市的住宅产业化项目要有资金、分配等政策上的区别，引导和规范区域经营行为。以项目所在区域的设计、生产、施工单位为主体，循序渐进的推动住宅产业化技术发展和工程应用。
3.技术管理模式
推广住宅建设成套技术应用，加大住宅建设科技含量，变散户家装为产业化集成装修。构筑适合住宅产业化规模发展的物流体系，减少中间环节的利润附加;以工厂化成套部品生产，提高施工效率;以系统化的服务降低管理成本。最终以高品质、低成本的住宅产业化服务赢得规模效益，使成品住宅的建设者和受益者真正感到省时、省力、省钱。
聘请了建筑设计、装修设计、部品设计人才，组成三位一体专业住宅产业化设计研究组织，采用前置介入土建设计的方式，成功解决了建筑设计、室内设计相互脱节的问题，遵循以人为本，从居住者舒适安逸、和谐自然的角度对户型的装修进行优化设计，避免重复施工所带来的资金投入和资源浪费，使建筑设计与装修设计一体化，真正达到住宅建设内外和谐统一，真正体现人性化设计的要求。
4.产品开发模式
住宅开发贯穿了前期策划-设计-建设的整个过程，开发模式即指导房地产企业解决此过程中各类问题的方法，以达到产品的成功市场定位和企业的可持续发展。
我国住宅开发开始采用的是短平快、小而全的开发模式，房地产企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不重视售后服务，其最大缺陷是忽视客户需求，不利于市场和企业的长远发展。近年来，一些具备了相当开发经验和主动希望完善自身产品层次的房地产企业，开始多点出击，四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力，于是出现了规模化品牌扩张、专业化连锁等开发模式。后者较前者具备了面向客户、以品牌促进高度专业化等优点。但随着住宅产业化的推进和市场需求更加迅速的朝着多样化、个性化的方向发展，产品的更新换代日益频繁，这种状况给房地产企业提出的课题是：一方面必须充分把握住宅产业化需求，另一方面，还必须使企业的产品能够快速响应市场的需求变化。因此，适合住宅产业化的开发模式还应注重资源节约、环境保护、技术集成、集约化生产、客户个性化需求等方面内容，并不断丰富和拓展住宅产品的服务功能。
(1)全装修开发模式
全装修(即装修一次到位)是国外住宅产业化发展的主要特点之一，它不但打破了陈旧的装修体制，更重要的是将住宅引向资源节约型的建设之路，满足长久以来市场的需要，最大限度保证装修质量，是适合住宅产业化的集约化开发模式。全装修住宅并非简单意义上的“毛坯房+装修”，而是住宅装修设计在住宅主体施工动工前进行，倡导住宅装修设计和土建安装设计的一体化。用全装修来取代离散化的装修，无疑是一种革新，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产。
全装修住宅指商品住宅交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。装修模式主要有：标准式全装修(开发商自行设计，统一装修，缺点就是设计单一，难以实现个性化需求)和菜单式全装修(根据消费者的要求，提供几种不同风格和价位的菜单供消费者)。
(2)顾客导向开发模式
顾客导向，就是将顾客作为一切工作的出发点，以顾客为中心、以产品的服务功能为重点来设计企业的组织结构和工作流程。顾客导向包括顾客满意与顾客价值两个概念，即以优质的产品和服务，为顾客创造超出期望的价值，最终获得顾客的高满意度。顾客导向是将市场与顾客相融合的产物，它以顾客为导向促使企业按照顾客现实需要和潜在需求开发更多更好的新产品，改革企业的工作流程，完善从产品设计到售后服务的整体过程。
由以上分析可以发现，顾客导向在兼备了市场导向的全部优点的同时，真正做到“以人为本”，这符合了住宅产业化最根本理念和要求，因此，在现阶段房地产企业应确定以顾客为导向的开发模式，注重客户分析，改造住宅制造流程，提高企业建设高品质、客户高度满意的住宅的能力，促进自身品牌的创立，由此推进住宅产业化的实现。
目前，我国大部分房地产企业还处在以项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，只有极少数的企业开始进入基于客户细分的客户价值和客户需求导向阶段。这种状况是由我国房地产企业粗放型的总体现状和较低的产业化水平决定的，但随着住宅产业化的发展和消费者理性化程度的不断提高，只有以客户细分为导向的企业才能赢得市场和信任。
5.项目管理流程
在施工阶段，彻底改变了装修施工队伍的结构和质量。由各专业人员组成的各种专业化施工队伍使施工工艺程序化，同时要求各从业人员均持有各种专业技能证书及上岗资格证书，从而解决了因非专业人员施工所带来的工程隐患，提高了工程质量和工程进度，减少了因工程质量而产生的矛盾纠纷。组织强大的产业化专业施工队伍，将先进的科学技术与生产力有机结合，实现土建、装修、装饰一体化施工，并由工程技术专业管理人员实行全程施工监督、管理，保证成品住宅的品质。
在物流阶段，通过战略结盟建立起集建材商、销售商、房地产开发商为一体的联合运营营销网络，实现生产产品由工厂直接到现场，减少中间流通环节，降低采购成本，保证部品品质，为部品生产商开拓新的流通渠道的同时使消费者直接受益，实现规模经营，达到共赢。
住宅产业化领先企业案例分析
1.万科股份
(1)万科公司简介
万科集团成立于1984年5月，总部位于深圳。1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。2014年公司实现销售面积1,806.4万平方米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司(“万科物业”)为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至2014年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。
(2)万科公司工业化
纵观万科整个工厂化生产过程，首先以产业化联盟的形式，实现各产业链的分工和衔接。其次以工厂化的生产方式，把楼体框架结构的大部分(外墙结构采用完全PC的方式)放在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。最后，在部品如楼梯、栏杆、厨卫等生产、整体装修方面将全面整合近年来在全国各地进行的各单项工厂化试验技术，以求在质量、耗材、环保、节能等各项指标比传统生产方式有突破性的提升。
以新里程为例，2007年上海万科新里程20#、21#工业化住宅楼开工，成为全国第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼,该楼已于2008年6月底入住。
