一、既有建筑的基本概念
既有建筑是相对于新建建筑而言的，根据存在形态的不同，可以分为三类：
(一)第一类是指以文物形式存在的古建筑，这类建筑物承担着民族文化传承的重要使命，需要我们加以保护和继承。
(二)第二类是广泛存在的旧城区和旧工业区建筑，这类建筑物是某一历史时期经济生活的主要场所，但是随着社会经济的发展，不再适应城市规划和发展的需要，这类建筑物需要根据城市建设的情况加以拆除或改建。
(三)第三类是指大量使用期内的一般建筑，这类建筑物普遍存在一些使用上的不舒适性或者功能上的不完善性，普遍存在安全性、耐久性、适应性等问题。
我国既有建筑能耗具有以下特点：
(一)建筑能耗增长快。1996年，我国建筑年消耗3.35亿吨标准煤，占能源消费总量的24%，目前，建筑能耗已近全社会总能耗的30%。随着人民生活质量的改善，建筑能耗占全社会总能耗的比例还将增长。1997年以来，我国每年发电量按5%-8%的速度增长，而工业用电量每年减少17.9%。由于空调耗电量大(2007年全国新增房间空调器装机容量1600万千瓦)、且使用时间集中，很多城市的空调负荷占到尖峰负荷的50%以上，上海、北京、济南、武汉、广州等城市普遍存在夏季缺电现象。
(二)用能系统能效低。我国建筑能耗约50%-60%是供暖和空调能耗。北方城市集中供热的热源主要以燃煤锅炉为主。锅炉的单台热功率普遍较小，热效率低，污染严重;供热输配管网保温隔热性能差;整个供热系统的综合效率仅为35%-55%，远低于先进国家80%左右的水平，而且整个系统的电耗、水耗也极高。公共建筑中央空调系统综合效率也很低，例如，上海市9幢办公楼统计的平均耗能量为每年1,800兆焦/平方米，与日本同气候条件的办公楼节能标准每年1,256兆焦/平方米相比超过43.3%;针对北京市十余家大型商场运行能耗的测试表明，这些商场的全年空调系统运行能耗平均大约是每700兆焦/平方米，而日本同类建筑的平均全年能耗大约是每年500兆焦/平方米，高出将近40%。
(三)围护结构的保温隔热性能差。我国的建筑围护结构保温隔热性能普遍较差，外墙和窗户的传热系数为同纬度发达国家的3-4倍。以多层住宅为例，外墙的单位面积能耗是发达国家的4-5倍，屋顶的单位面积能耗是发达国家2.5-5.5倍，外窗的单位面积能耗是1.5-2.2倍，门窗空气渗透率则是发达国家的3-6倍。
由此可见，既有建筑节能改造的重点是提高围护结构的保温性能和供暖空调系统以及其他用能系统的用能效率。
二、既有建筑改造的基本概念
既有建筑节能改造，是指对不符合民用建筑节能强制性标准的既有建筑的围护结构、供热系统、供暖制冷系统、照明设备和热水供应设施等实施节能改造的活动。既有建筑节能改造的目的是在保证舒适度的情况下降低建筑物的使用能耗。既有建筑节能改造的对象是不符合民用建筑节能强制性标准的建筑。既有建筑节能改造的范围包括建筑物围护结构节能改造、供暖空调系统节能改造以及照明设备节能改造等。
三、既有建筑节能改造方案评价
在建立改造方案评价的指标体系时充分重视改造效果方面的指标。另外还应对节能改造产生的各种隐性效益给予综合考虑。这样建立的指标体系对选取能真正体现节能改造所产生的社会效益的方案有很大帮助。评价指标体系应该遵循一般性原则：系统性、科学性、可操作性、可对比性与可持续性、定量指标与定性指标相结合的原则。技术指标不能仅仅将其作为技术问题来看待，还要考虑其所产生的经济效益和社会效益，而且对节能改造项目来说，更要考虑实施的技术对能耗和环境的影响。节能改造方案评价依据各个系统的能耗特点进行区分。
建筑的节能检测及诊断信息作为节能改造方案的评价依据，与规定的节能量进行对比得出各项节能改造的实际指标，然后依据各项节能指标在系统中的权重对改造工程进行综合评价。实际工作中，节能改造方案的设计必须根据节能整体解决方案，着手进行详细的节能改造工程设计工作，并编制详细的实施方案，报业主批准。设计要遵循国家有关的政策标准，如《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)、《民用建筑热工设计规范》(1993年10月 1日实施)、《民用建筑修缮工程查勘与设计规程》(JGJ117-1998)以及正在编制的《公共建筑节能改造技术规程》等。
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