很多身居上世纪八九十年代建造的房子里的业主，大概都有体会，洗衣机轰隆作响，热水器正在预热，电水壶刚刚加入凉水，此时突然冰箱启动，犹如压垮骆驼的最后一根稻草，瞬时电路超负荷跳闸，所有电器都“罢工”了。有人也经常陷入这样的窘境，明明楼上管道跑水却殃及自家，为此引发的赔偿纠纷，往往让多年的睦邻反目。
的确，房子结构坚如磐石，但跟结构“纠缠不清”的管线却早已老旧不堪，这已是影响建筑寿命的不争的事实。
前几年跟随学校建筑规范修编专家去日本考察时，记者便发现，日本很多学校教学楼的外墙上，都整整齐齐地排布着密密麻麻的管线，细问之下才知道，原来房子建设之初就考虑到，钢筋混凝土的建筑本身寿命肯定远远长于管道、电线等产品，这样做的目的是便于后期的维护更换。
当时记者就产生了一个疑问，为什么我国建筑设计者就没有考虑到这个显而易见的问题？
在中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫办公室里的一次畅谈，让记者得到了答案。
百年住宅 千呼万唤始出来
随着我国城市化进程加快，各地住宅建设如火如荼地进行，社会关注的焦点也逐步转移到建筑使用寿命上。
2012年5月15日，中国房地产业协会和日本国日中建筑住宅产业协议会签署了《中日住宅示范项目建设合作意向书》，就促进中日两国在住宅建设领域进一步适老化交流、合作开发示范项目等达成一致意见。
中日双方签署的意向书的核心内容，就是联手打造“百年住宅”。为什么要提出“中国百年住宅”的概念，其中又包含了哪些核心要素呢？刘东卫告诉记者，中国百年住宅是以可持续居住环境建设理念为基础，力求通过建设的产业化，全面实现建筑的长寿化、品质优良化、绿色低碳化，提高住宅生命周期的综合价值，建设可持续居住的人居环境。中国百年住宅将根据我国住宅需求和建设方向，围绕着保障住宅性能和品质来规划设计、施工建造，包含今后的维护使用、再生改建技术等，以此为核心建立一套新型工业化体系和应用集成技术。
简而言之，中国百年住宅是以建筑产业化生产方式建设的长寿化、高品质、低能耗的可持续住宅。百年住宅的基本内涵有4个部分：建筑产业化、建筑长寿化、绿色低碳化和品质优良化。
毋庸置疑，百年住宅概念的提出，将有效推进我国国策实现，成为改善民生的重要保障。
中国建筑设计研究院院长修龙表示，百年住宅并非要创造出特殊的建筑类型，是在普通的建筑中为使用者提供安全便利舒适的最可靠保障，探索能够沿用到下一代使用的住宅品质。如节能、性能、适老化性能、无障碍性能等，是摆在我们所有从业者面前刻不容缓的任务。
百年住宅 扼住短命建筑“咽喉”
中国房地产业协会刘志峰会长在倡导、推广百年住宅建设示范项目过程中，提出了“建设百年住宅，加快自身转型，提高发展质量”的理念。刘志峰对我国房地产业现状和存在的问题进行了深刻分析，明确了行业转型发展的紧迫性，并提出了转变房地产行业发展方式的主要方向，也就是以产业化的方式建造长寿化、高品质、高性能、低能耗和绿色低碳的新一代住宅。
刘志峰就行业转型升级的实施路径和重点问题进行了深入阐述，他认为，前一段时间住宅建设出现了一些问题，主要表现为一高四低。也就是资源能源消耗高，产业化程度低，科技含量低，创新成果转化率低，管理水平低。特别是重规模、轻效益，重外观、轻品质，重建设、轻管理，重城市、轻农村，重地上、轻地下，建筑使用寿命远低于设计使用年限，住宅通病普遍存在，农村住房建设问题更加突出。
谈到如何推动中国百年住宅建设项目时，刘东卫表示，首先要从规划设计、施工、使用、维护、拆除全过程和建筑全寿命周期等方面，综合考虑建筑节能和生态环保的理念。规划是提高住宅使用寿命的基础，规划的前瞻性和科学性，要求规划必须严谨、全面和科学，规划一旦确定就要严格执行，不能随意调整。在城市规划中科学分区，完善土地分配体系，建设集居住、商业、办公为一体的多功能社区，要通过规划选址和建设布局优化，改善室外空间环境和室内环境，满足标准。
第二步要加大技术创新。一方面要建立以企业为主体、市场为导向、产学研用相结合的住宅体系，建立产业联盟。另一方面要加强共性技术和关键技术的研发和集成，现阶段膜塑材料、建筑结构两项技术比较重要。建筑结构的耐久性是提高住宅使用寿命的基础，为提高技术和材料的耐久性，需提高钢材的强度，采用高性能混凝土，并通过建筑维护和空间布局调整，提高建筑寿命。同时，要规范建筑施工过程中环境保护技术，减少施工扬尘，降低噪音、污水等对环境的负面影响，要在施工过程中节水、节电、节能，要在满足安全和使用性能的前提下，充分利用被拆除的建筑材料，生产出符合建筑生态化使用的再生材料和物品，要解决住宅隔热保温、隔声防噪等问题。
此外，要大力推进住宅产业现代化，这是住宅产业未来的发展方向，也是行业转型升级的重要手段。依托住宅产业化，推进房地产业转型升级，已经具备较好的基础，目前，沈阳、深圳、济南、合肥等国家产业现代化试点城市已有380多个示范工程通过了专家评审。一些地方推进住宅产业生态化步伐开始加快，建机构、出政策、定标准、搞集成、大载体，形成政府、媒体、企业、群众四位一体的宣传、培训交流模式。企业成为推进住宅产业现代化的主力军。实践证明，用产业化方式生产住宅，一般节材率在20%以上、节水率达60%以上、减少建筑垃圾在80%以上，可提高施工效率四到五倍，避免了二次装修，实现了节能、节地、节材、节水和环保，大幅度提升了房屋品质和性能，延长了使用年限，大大降低了成本和维护费用。
刘东卫强调，要重视后续管理和创新。要想成为百年住宅，除了建筑质量以外，还要维护，改变重建设轻管理的做法。在住宅使用和维护过程中，既要通过节能提高住户节能意识、减少照明设备等能耗、控制室内温度、节约用水，又要通过能源管控平台、各种节能控制设备，提高运行维护阶段的节能效果和水平，企业要可持续发展必须要在管理和服务上下工夫，通过提升软实力增加附加值，建设长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。
百年住宅 集体智慧大整合
中国百年住宅示范项目最终落到了绿地集团、浙江宝业、大连亿达和江苏新城4家开发企业肩上。他们将负责整合国内外产业化技术资源，提供技术集成解决方案，提供高品质的示范工程。这个项目因为是中日合作项目，因此，日中建协将提供包括产品厂家、设计事务所、产学研单位在内的诸多合作资源，针对中国的现实和国情需求，示范项目对日本技术进行引进、消化、吸收、转化。
据介绍，在4个实施的示范项目中，目前以上海绿地集团示范项目进展速度最快。绿地控股集团技术管理产品研发部总经理助理唐海波，对正在实施的百年住宅示范项目进行了简短描述，他说，在总体规划30万平方米的项目中，他们选择了其中的3万平方米作为示范项目。项目采用了新风、地暖、适老产品系统、阳台系统、抗震等技术。据说，现在项目销售的整体情况非常乐观，他们不断通过和销售对接，告诉消费者房子是永久的产品，通过维修和保养，可以成为货真价实的“传家宝”。
这个项目根据百年住宅的定义、目标和技术实施路线，根据百年住宅的产业化、长寿化、绿色低碳化、品质优良化“四化”原则，前期进行了产品研发和整合，然后由日本最大的两家部品建材集成商集成、整合这些部品，在项目中落地。结合住宅户型设计研究，项目从成本控制、质量保证、功能品质、降低成本、提高效率、保证质量等方面，大力推进了设计标准化和工业化，实施了设计标准化、系列化技术，并在结构规整化、简洁化等几大方向进行了整合。
作为示范项目合作伙伴，海尔家居表示，海尔家居早就看好住宅产业化的发展方向，并提前10年开始投入研发力量、推广市场。他们利用此次打造百年住宅的合作契机，将让更多的集成技术在中国落地、开花、生根、发芽。他们将根据业主需求搭建设计、成本、制造全流程平台，整体企划研究方向和目标。标准化设计、模块化产品、动态加载的自由组合方式，可以让居室空间实现灵活组装、改变和移动。
修龙表示，为老百姓建设高品质的长寿化住宅是改善民生的重要途径之一，也是建筑领域为全社会作出贡献的重要途径。
的确，在今天的百姓心中，没有一件商品的价值能超越房子，如果我们能让百姓把家中这个“值钱货”结结实实地传给子孙，作为建筑领域的从业者，善莫大焉。
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